République Tunisienne الجمهورية التونسية وزارة التجارة و الصناعات التقليدية المعهد الوطني لإلستهالك تقرير البحث الميداني حول: "المستهلك التونسي و المسائل العقارية" جويلية 3102 1
الفهرس القسم األول: اإلطار العام للد ارسة 3... المقدمة... 3 أهداف الد ارسة... 3 منهج البحث... 4 أسلوب جمع البيانات... 4 انطالق البحث... 5.1.2.3.4.5 القسم الثاني: تقديم القطاع العقاري في تونس... 6 القسم الثالث: التحليل اإلحصائي... 17 عينة الد ارسة... 17 تحليل المعطيات و األرقام... 21.1.2 القسم ال اربع: النتائج و التوصيات... 43 المالحق... 44 2
القسم األول: اإلطار العام للد ارسة I. المقدمة يعتبر إنفاق األسرة على السكن والغذاء أهم بنود إنفاقها االستهالكي ويعكس مستوى معيشتها إذ يؤثر فيها ويتأثر بها في إطار نمط اإلستهالك السائد. ولقد شكل اإلنفاق على السكن 24.4 من جملة اإلنفاق االستهالكي لألسر في تونس ويأتي في المرتبة الثانية بعد اإلنفاق على التغذية الذي يمثل 22.3 من جملة. )2113 اإلنفاق االستهالكي لألسر)المعهد الوطني لإلحصاء تحيين 22 أفريل وعلى الرغم من تباين نمط اإلنفاق االستهالكي وتوزيعه بين اإلنفاق الغذائي ومختلف البنود االنفاقية األخرى وفقا للعديد من العوامل إال أن اإلنفاق السكني لم يزل يمثل الهاجس األكبر لجميع األسر وتتباين مستوياته وتكلفته بشكل كبير بين مدى واسع. ومن هنا يختلف اإلنفاق على السكن اختالفا كبي ار إذ تختلف التي يمكن القيمة الك ارئية لألسرة دفعها أو سعر المنزل الذي ترغب األسرة تملكه وفقا العتبا ارت عديدة تتداخل فيما بينها. ومع االرتفاع الملموس في القيمة الك ارئية للمساكن ت ازيدت شكوى فئات كثيرة السكان وتأثرت من مستويات معيشتهم بشكل واضح في الوقت الذي ينعم فيه غيرهم بمستويات فاخرة. سكن فلقد اتسمت المدن الكبيرة بتونس واليات تونس الكبرى وخاصة شأنها في ذلك شأن معظم العواصم العالمية بزيادة الكثافة السكانية وصاحب ذلك زيادة الطلب على المساكن على اختالف مستوياتها ونوعياتها وارتفاع أسعارها ومستويات ك ارئها إلى حد فاق القد ارت المالية لش ارئح عديدة من األسر التونسية. لذا يكون من األهمية بمكان السكني بعين اإلنفاق أخذ االعتبار عند د ارسة وتحليل نمط اإلنفاق األسري..II أهداف الد ارسة تهدف هذه الد ارسة إلى معرفة: نسبة األشخاص مالكي المساكن بإقليم تونس الكبرى نسبة األشخاص الذين يعيشون في الك ارء أبرز المصاعب في عالقة الكاري بالمالك - - - 3
كيفية امتالك المساكن بالنسبة لساكني إقليم تونس تقييم المستهلك التونسي ألسعار الك ارء و أسعار العقا ارت المبنية و أسعار األ ارضي - - تقييم التونسي لعروض الباعثين العقاريين و عروض الوكاالت العقارية و عروض سماسرة الك ارء - - تقييم المستهلك لعملية ش ارء مسكن عن طريق القرض و مدى توفر المساكن اإلجتماعية لفائدة محدودي الدخل مدى الرغبة في امتالك مسكن أو قطعة أرض بالنسبة للساكنين في الك ارء تقييم التونسي لكلفة بناء المسكن و مدى توفر اليد العاملة المختصة و أسعار مواد البناء - - مدى رضى المستهلك التونسي على نوعية المسكن الذي يقيم فيه و رغبته أو قدرته على إنجاز تحسينات تقييم المستهلك لمدى تفعيل نشاط النقيب العقاري المحترف دور النقيب العقاري المحترف أو النقابات العقارية المتكونة من المتساكنين مدى توفر الحماية القانونية للمستهلك التونسي في المسائل العقارية. منهج البحث - - - -.III تضمن منهج البحث محورين األول يعرض أبرز األرقام و اإلحصائيات و النصوص القانونية للقطاع العقاري في تونس أما المحور الثاني فقذ اشتمل على إج ارء بحث ميداني عبر استمارة تم إعدادها في الغرض لمعرفة تقييم المستهلك التونسي لواقع العقا ارت في تونس..IV أسلوب جمع البيانات اعتمدت الد ارسة على استبيان تم إعداده من طرف مكتبنا على ضوء األهداف الخصوصية للد ارسة. تم عرض مشروع اإلستبيان على لجنة متابعة إنجاز البحوث الميدانية صلب المعهد الوطني لإلستهالك بتاريخ أفريل 2113 أين تم النظر فيه و مناقشته. إثر ذلك تم تعديله أخذا بعين اإلعتبار كل مالحظات اللجنة 11 11 المعنية. وتمت المصادقة النهائية على مشروع اإلستبيان من طرف المعهد الوطني لإلستهالك بتاريخ ماي.2113 يتضمن اإلستبيان خمسة أج ازء تتوزع كما يلي: 4
الجزء األول: معلومات عامة تتضمن سبعة )17( أسئلة تخص الخصائص اإلجتماعية و المهنية.0 للمستجوب. الجزء الثاني حول خصائص السكن الحالي و يتضمن 17 سؤاال..3 الجزء الثالث حول القروض العقارية يتضمن و أربعة أسئلة..2 الجزء ال اربع: إستفسا ارت حول بعض المسائل العقارية.4 الجزء الخامس: مقترحات إضافية من شأنها أن تسهم في إيجاد حلول للمسائل العقارية.5 V. إعطاء اإلذن بانطالق البحث 2113 قام المعهد الوطني لإلستهالك بتاريخ 11 ماي بإعطاء اإلذن بانطالق إنجاز البحث الميداني 11 موضوع هذا التقرير و ذلك عبر مكتوبه عدد 333 بتاريخ ماي 2113. 5
تقديم الثاني: القسم القطاع العقاري في تونس تقديم عام: يمثل القطاع العقاري في تونس حوالي 12.1 27 ألف موطن شغل سنة 2111. يمثل قطاع السكن حوالي 23.5.2113 يوجد في تونس 2.415 مليون مسكن 33 منها مأهول وحو يال حسب بعض اإلحصائيات فإن حو يال منذ الثورة شهد القطاع العقاري ركودا. مصن فة المساكن ضمن فئة المساكن و بالمائة من الناتج الداخلي الخام و مكن من إحداث حوالي بالمائة من إجمالي اإلستثما ارت حسب المي ازن اإلقتصادي 421.211 شاغر. %23 من التونسيين دون سكن ويعيشون على الك ارء. تقدر ال ارقية جدا وال ارقية واالقتصادية لسنة بعض األرقام المساكن التي لم يتم بيعها وهي عقا ارت 5111 بحوالي مليون دينار. المغلقة من الصنف ال ارقي جدا ب 71 وب 31 من الصنفين ال ارقي واالقتصادي. المهنية للباعثين العقاريين(. قد ر عدد الباعثين العقاريين في 3111 بحوالي تونس منتظم في حين تسب ب اإلفالس في انقطاع عدد كبير منهم عن النشاط نهائيا. تقدر المساكن البدائية في تونس بحوالي 1.3 بالمائة من مجموع المساكن. نسبة تقدر )رئيس الغرفة باعث ينشط أكثر من ألف ومائتين منهم بشكل في إطار البرنامج اإلقتصادي للحكومة فقد تم التركيز على البرنامج الخصوصي للسكن االجتماعي إل ازلة يضم وتعويض المساكن البدائية من خالل تحديد العائالت المعنية وتعبئة موارد التمويل إلنجاز قسط أو ل 11511 منزال بمختلف الواليات.وستشهد سنة 2113 االنطالق الفعلي في تنفيذ البرنامج الخصوصي للسكن االجتماعي نحو 40 ببناء السكن قطاع دعم مواصلة جانب إلى والبناء التهيئة عمليات وانجاز ألف وحدة سكنية باستثما ارت جملية تقد ر ب 2.033 م د عالوة عن تدخالت الصندوق الوطني لتحسين السكن وتواصل م ارجعة أمثلة التهيئة العمر انية للسكنى. )المي ازن اإلقتصادي لسنة 2113(. األر اضي وتوفير للبناء الصالحة حسب المسح الوطني للسكان والسكنى الذي أنجزه المعهد الوطني لإلحصاء سنة في أكتوبر سنة قدر في أما 2112 يبلغ عدد المساكن 2.331.311 وحدة في شهر ماي العقارية الوكالة قبل من 2112 ونشرت نتائجه 2112 مقابل 2.511.311.2114 عدد تعداد خارج المساكن 1721.1 مقابل 2112 ماي في ألف 2131.1 ب البلدي الوسط في المتواجدة 2114 المناطق بمتوسط أي فقد البلدية زيادة إرتفع سنوية عدد تبلغ المساكن 11.1 من ألف 774.3 مسكنا ألف وتمثل سنة زيادة 2114 سنوية إلى تقدر 355.1 ألف ب %3.31. ألف في 6
ماي 2112 مسجال بذلك زيادة سنوية تقدر ب 11.1 ألف مسكن أي بنسبة %1.22. وتجدر اإلشارة إلى أن %72.1 من الزيادة الحاصلة في عدد المساكن قد شملت المناطق البلدية من البالد. أفرزت نتائج المسح فيما يتعلق بتوزع المساكن حسب التصنيف الجديد لنوع المسكن الذي أعدته و ازرة التجهيز واإلسكان والتهيئة الت اربية أن عدد المساكن من نوع "دار عربي" تقدر ب 412 ألف وتمثل %11.4 من مجموع المساكن. كما أن عدد المساكن من نوع "حوش" يقدر ب 311.1 ألف ويبلغ عدد المساكن من نوع "نواة مسكن" 135.1 ألف. كما أفادت نتائج المسح أن عدد المساكن الفردية المتالصقة يقدر ب 132 ألف وحدة وتحتل المرتبة األولى من حيث العدد وبنسبة 22.1 بالمائة من المجموع كما تم تحديد 171.2 ألف مسكن من نوع طابق فردي متالصق. أما المساكن المنفردة من نوع فيال فيقدر عددها ب 522.1 ألف وحدة وبنسبة %13.5 من مجموع المساكن. كما تم تحديد 131.5 ألف مسكن من نوع "طابق فيال علوي" و 151.2 ألف "طابق فيال سفلي" بحيث تضم هذه األنواع الثالثة 311.5 ألف وحدة سكنية. وتم من جهة أخرى تحديد 137.1 ألف شقة بعمارة وبنسبة %1.5 من المجموع و 27.7 ألف وحدة سكنية متفرعة )"ستيديو"(. وان ما تجدر مالحظته أن عدد المساكن المتواضعة ال يفوق 2.1 ألف ممثلة بذلك %1.3 من مجموع المساكن في البالد. بينت نتائج المسح أن المساكن المتكونة من 3 غرف تأتي في المرتبة األولى في تصنيف المساكن حسب عدد الغرف وبنسبة هامة تبلغ %41 من مجموع المساكن وتليها المساكن ذات 4 غرف فأكثر بنسبة %23.2. ويستخلص من مقارنة هذه البيانات مع النتائج المستخرجة من تعداد 2114 أن نسبة المساكن المتكونة من غرفة أو غرفتين قد تقلصت خالل الخماسية 2114-2112 وفي مقابل ذلك إرتفعت نسبة المساكن المتكونة من 3 غرف فأكثر مما يدل على التحسن الهام في نوعية المساكن خالل هذه الخماسية. تفيد نتائج مسح 2112 أن ق اربة %72 من المساكن تت اروح مساحتها بين 51 و 142 م 2 مقابل %71.2 سنة 2114. كما سجلت نسبة المساكن التي تفوق مساحتها 151 م 2 زيادة ب 1.5 نقطة خالل الفترة 2114-2112 لتبلغ %12.3 في حين إنخفضت نسبة المساكن التي ال تتجاوز مساحتها 51 م 2 من %11.3 سنة 2114 إلى %3.2 سنة.2112 شهدت أسعار العقا ارت في تونس تطو ار كبي ار خالل السنوات األخيرة بلغ في بعض الحاالت 151 بالمائة. فقد بلغ مثال سعر المتر المربع في منطقة البحيرة حوالي 5111 دينار. و في ما يلي جدول لتطور أسعار األمتار المربعة خالل السنوات األخيرة حسب المناطق: 7
المصدر: تقرير Mac SA أكتوبر 2102 ال يوجد في تونس أي هيكل رسمي يعطي تطور أسعار العقا ارت في تونس. ويبقى دليل المرجع الوحيد في هذا المجال والذي ينشر بصفة دورية بارومتر ألسعار العقا ارت في تونس: Argusimmo.tn 8
أبرز ما يفسر إرتفاع أسعار العقا ارت في تونس هو ندرة األ ارضي ت ازيد حسبما يعكسه البيان التالي: الطلب وارتفاع كلفة مواد البناء وقد بلغ قائم القروض الموجهة للسكن حوالي 1111 مليون دينار إلى حدود سنة 2112 لش ارء مسكن و 1221 مليون دينار لتحسين المسكن وشهدت تطو ار مستم ار خالل السنوات األخيرة إلى جانب تطور اإلدخار من أجل السكن خاصة لدى بنك اإلسكان. كما ظهرت خالل السنوات األخيرة في تونس أول شركة وساطة في القروض العقارية immocrédit المستهلكين من الحصول على أفضل الشروط والعروض للبنوك في المسائل العقارية. الفرنسية األصل التعريفة التالية: تمكن وتعتمد هاته الشركة 9
Montant en DT Frais de Dossier en DT 5 000 à 50 000 250 50 000 à 100 000 500 100 000 à 150 000 650 150 000 à 200 000 750 + 200 000 800 اإلطار القانوني: في ما يلي أبرز النصوص القانونية المنظمة للقطاع العقاري: 0. النصوص القانونية الخاصة بالبرنامج الخصوصي للسكن اإلجتماعي تم إحداث البرنامج الخصوصي للسكن االجتماعي بمقتضى القانون عدد 1 المؤرخ في 11 ماي 2112 والمتعلق بقانون المالية التكميلي لسنة 2112. األمر عدد 1224 لسنة 2112 المؤرخ في 11 أوت 2112 الذي يضبط صيغ وشروط انتفاع الفئات االجتماعية بالبرنامج فيما يتعلق بإ ازلة المساكن البدائية وتعويضها بمساكن جديدة أو ترميمها أو توسعتها وانجاز وتوفير مشاريع سكن اجتماعي. األمر عدد 1225 لسنة 2112 المؤرخ في 11 أوت 2112 المتعلق بإحداث وحدة تصرف حسب األهداف لإلنجاز البرنامج الخصوصي للسكن اجتماعي و يضبط تنظيمها و طرق سيرها. 3. أهم النصوص المنظمة لمهنة البعث العقاري القانون عدد 17 لسنة 1221 المؤرخ في 21 فيفري 1221 والمتعلق بتحوير التشريع الخاص بالبعث العقاري كما تم إتمامه وتنقيحه ب: القانون عدد 71 لسنة 1221 المؤرخ في 2 أوت 1221 القانون عدد 24 لسنة 2111 المؤرخ في 11 نوفمبر 2111 القانون عدد 12 لسنة 2112 المؤرخ في 31 جويلية 2112 القانون عدد 23 لسنة 1221 المؤرخ في 31 ديسمبر 1221 المتعلق بقانون المالية لسنة 1222 األمر عدد 2115 لسنة 1221 المؤرخ في 12 ديسمبر 1221 المتعل ق بضبط مشموالت اللجنة االستشارية للبعث العقاري و تركيبتها و شروط سيرها األمر عدد 1331 لسنة 1221 المؤرخ في 21 أوت 1221 المتعلق بالمصادقة على ك ارس الشروط العامة للبعث العقاري 10
ق ارر وزير التجهيز واإلسكان المؤرخ في 27 نوفمبر 1221 والمتعلق بضبط مقاييس الترخيص للباعثين العقاريين والمتعلق بتحديد الصبغة االجتماعية 1221 نوفمبر 27 ق ارر وزير التجهيز واإلسكان المؤرخ في واألولوية للمشاريع السكنية القانون عدد 121 لسنة 1223 المؤرخ في 22 ديسمبر 1223 المتعلق بقانون المالية لسنة 1224 والمتعلق تهيئة المناطق الصناعية 1224 جانفي 31 المؤرخ في 1224 لسنة 11 القانون عدد وصيانتها األمر عدد 3533 لسنة 2112 المؤرخ في 13 نوفمبر 2112 متعلق بالمصادقة على تنقيح ك ارس الشروط العامة للبعث العقاري المصادق عليه باألمر عدد 1331 لسنة 1221 المؤرخ في 21 أوت 1221 الق ارر الخاص بك ارس الشروط المنظم لقطاع السكن االقتصادي أو االجتماعي المعد للك ارء المؤرخ في 7 سبتمبر 1222 2. النصوص المنظمة لصندوق النهوض بالمساكن لفائدة األج ارء: FOPROLOS القانون عدد 54 لسنة 1277 المؤرخ في 3 أوت 1277 والمتعلق بإحداث صندوق النهوض بالمسكن لفائدة األج ارء األمر عدد 215 لسنة 1277 المؤرخ في 24 نوفمبر 1277 والمتعلق بتطبيق القانون عدد 54 لسنة 1277 المؤرخ في 3 أوت 1277 والمتعلق بإحداث صندوق النهوض بالمسكن لفائدة األج ارء األمر عدد 1721 لسنة 1223 مؤرخ في 11 أوت 1223 يتعلق بتنقيح األمر عدد 215 لسنة 1277 المؤرخ في 24 نوفمبر 1277 والمتعلق بتطبيق القانون عدد 54 لسنة 1277 المؤرخ في 3 أوت 1277 والمتعلق بإحداث صندوق النهوض بالمسكن لفائدة األج ارء األمر عدد 732 لسنة 1225 مؤرخ في 2 ماي 1225 يتعلق بتنقيح األمر عدد 215 لسنة 1277 المؤرخ في 24 نوفمبر 1277 والمتعلق بتطبيق القانون عدد 54 لسنة 1277 المؤرخ في 3 أوت 1277 والمتعلق يتعلق بإحداث صندوق النهوض بالمسكن لفائدة األج ارء األمر عدد 2123 لسنة 1223 مؤرخ في 23 أكتوبر 1223 يتعلق بتنقيح األمر عدد 215 لسنة 1277 المؤرخ في 24 نوفمبر 1277 والمتعلق بتطبيق القانون عدد 54 لسنة 1277 المؤرخ في 3 أوت 1277 والمتعلق بإحداث صندوق النهوض بالمسكن لفائدة األج ارء األمر عدد 21 لسنة 1222 مؤرخ في 11 جانفي 1222 يتعلق بإحداث نظام خاص بعنوان تدخالت صندوق النهوض بالمسكن لفائدة األج ارء 11
األمر عدد 2111 ماي 31 مؤرخ في 2111 لسنة 1122 يتعلق بتنقيح واتمام األمر عدد 215 1277 لسنة المؤرخ في 24 نوفمبر 1277 والمتعلق بتطبيق القانون عدد 54 لسنة 1277 المؤرخ في 3 أوت 1277 األمر عدد والمتعلق بإحداث صندوق النهوض بالمسكن لفائدة األجر اء 2117 جانفي 3 مؤرخ في 2117 لسنة 12 يتعلق بإتمام األمر عدد 1277 لسنة 215 المؤرخ في 24 نوفمبر 1277 والمتعلق بتطبيق القانون عدد 54 لسنة 1277 المؤرخ في 3 أوت 1277 والمتعلق بإحداث صندوق النهوض بالمسكن لفائدة األج ارء األمر عدد 2117 ديسمبر 11 مؤرخ في 2117 لسنة 4122 يتعلق بإتمام األمر عدد 215 1277 لسنة المؤرخ في 24 نوفمبر 1277 والمتعلق بتطبيق القانون عدد 54 لسنة 1277 المؤرخ في 3 أوت 1277 أمر عدد والمتعلق بإحداث صندوق النهوض بالمسكن لفائدة األج ارء 2112 مارس 11 مؤرخ في 2112 لسنة 132 يتعلق بتنقيح األمر عدد 1277 لسنة 215 المؤرخ في 24 نوفمبر 1277 والمتعلق بتطبيق القانون عدد 54 لسنة 1277 المؤرخ في 3 أوت 1277 والمتعلق بإحداث صندوق النهوض بالمسكن لفائدة األج ارء األمر عدد 2112 نوفمبر 13 مؤرخ في 2112 لسنة 3531 يتعلق بتنقيح األمر عدد لسنة 215 1277 المؤرخ في 24 نوفمبر 1277 والمتعلق بتطبيق القانون عدد 54 لسنة 1277 المؤرخ في 3 أوت 1277 األمر عدد والمتعلق بإحداث صندوق النهوض بالمسكن لفائدة األج ارء 2111 نوفمبر 1 مؤرخ في 2111 لسنة 7335 يتعلق بتنقيح األمر عدد 1277 لسنة 215 المؤرخ في 24 نوفمبر 1277 والمتعلق بتطبيق القانون عدد 54 لسنة 1277 المؤرخ في 3 أوت 1277 والمتعلق بإحداث صندوق النهوض بالمسكن لفائدة األج ارء. ق ارر وزير التجهيز واإلسكان والتهيئة الت اربية مؤرخ في 2112 ديسمبر 2 يتعلق بالمصادقة على أثمان المساكن الجديدة المنجزة من قبل الباعثين العقاريين والممولة من قبل صندوق النهوض بالمسكن لفائدة األج ارء..4 مجلة التهيئة الت اربية والتعمير ونصوصها التطبيقية قانون عدد 23 مؤرخ في 1224 لسنة 122 والتعمير كما هي منقحة ومتممة بالقانون عدد بالقانون عدد 1224 نوفمبر 2113 لسنة 73 والمتعلق بإصدار مجلة التهيئة الت اربية 2113 ديسمبر 22 المؤرخ في 71 لسنة 2115 المؤرخ في 4 أوت 2115..5 الت ارخيص في البناء ومنقحة قانون عدد لسنة مؤرخ في نوفمبر 1224 يتعلق بإصدار مجلة التهيئة الت اربية والتعمير 23 1224 122 )الفصول من 13 إلى 72( 12
ق ارر من وزير التجهيز واإلسكان مؤرخ في 11 أوت 1225 يتعل ق بضبط الحاالت االستثنائية التي ال تقتضي اللجوء إلى مهندس معماري إلعداد رسوم مشاريع البناء ق ارر من وزيري الفالحة والتجهيز واإلسكان مؤرخ قي 31 أكتوبر 1225 يتعل ق بضبط المساحات الدنيا للمستغالت الفالحية القصوى للبنايات التي يمكن أن تقام عليها ق ارر من وزير التجهيز واإلسكان مؤرخ قي 11 أوت 1225 يتعل ق بضبط قائمة األشغال ال ارمية إلى إدخال تغيي ارت أو إصالحات عادية وضرورية على بناية مقامة والتي ال تخضع للترخيص في البناء ق ارر من وزيرة التجهيز واإلسكان مؤرخ في 17 أفريل 2117 المتعل ق بضبط الوثائق المكو نة لملف رخص البناء وأجل صلوحيتها والتمديد فيها وشروط تجديدها ق ارر من وزيرة التجهيز واإلسكان مؤرخ في 17 أفريل 2117 المتعل ق بضبط تركيبة وطرق سير اللجان الفني ة لرخص البناء منشور عدد 4 من وزيري الداخلية والتنمية المحلية والتجهيز واإلسكان مؤرخ في 7 جانفي 2114 حول المحافظة على الطابع المعماري والطبيعي المميز للمدن. منشور من وزيري الداخلية والتنمية المحلية والتجهيز واإلسكان مؤرخ في 12 مارس 2113 المتعل ق بتكثيف األنسجة العم ارنية والتشجيع على البناء العمودي في إطار ما يسمح به التشريع والت ارتيب الجاري بها العمل مع احت ارم المقاييس والقواعد العم ارنية وعدم المساس بحقوق الغير. 6. النصوص المنظمة للصندوق الوطني لتحسين المسكن القانون عدد 77 لسنة 2114 المؤرخ في 2 أوت 2114 والمتعلق بالصندوق الوطني لتحسين السكن القانون عدد 21 لسنة 2114 المؤرخ في 31 ديسمبر 2114 والمتعلق بقانون المالية لسنة 2115 )الفصول من 11 إلى 17( األمر عدد 535 لسنة 2117 المؤرخ في 12 مارس 2117 المتعلق بضبط صيغ وشروط التصرف في الصندوق الوطني لتحسين السكن كما تم تنقيحه باألمر عدد 751 لسنة 2112 مؤرخ في 2 جويلية.2112 األمر عدد 512 لسنة 2112 المؤرخ في 12 جوان 2112 يتعلق بتنقيح األمر عدد 534 لسنة 2117 الخاص بضبط شروط إسناد القروض والمنح من الصندوق الوطني لتحسين السكن. 7. اإلقتصاد في الطاقة القانون عدد 72 لسنة 2114 المؤرخ في 2 أوت 2114 المتعلق بالتحكم في الطاقة القانون عدد 32 لسنة 2115 المؤرخ في 15 أوت 2115 المتعلق بإحداث نظام التحكم في الطاقة األمر عدد 2234 لسنة 2115 مؤرخ في 22 أوت 2115 المتعلق بضبط تسيير مبالغ المنح الخاصة بالعمليات المشمولة بنظام التحكم في الطاقة وشروط وطرق إسنادها 13
ق ارر وزير الصناعة والطاقة والمؤسسات الصغرى والمتوسطة المؤرخ في 11 جوان 2117 المتعلق بالمصادقة على ك ارس الشروط الخاص بالتدقيق في الطاقة على الرسم البياني في قطاعي السكن والخدمات ق ارر مشترك من وزيرة التجهيز واإلسكان والتهيئة الت اربية ووزير الصناعة والطاقة والمؤسسات الصغرى والمتوسطة مؤرخ في 23 جويلية 2113 يتعلق بضبط الخاصيات الفنية الدنيا في االقتصاد في الطاقة في مشاريع تشييد وتوسعة المباني المعدة للمكاتب أو ما يماثلها األمر عدد 312 لسنة 2112 مؤرخ في 2 فيفري 2112 المتعلق بتنقيح األمر عدد 2234 لسنة 2115 المؤرخ في 5 أوت 2115 المتعلق بضبط نسب ومبالغ المنح الخاصة بالعمليات المشمولة بنظام التحكم في الطاقة وشروط وطرق إسنادها القانون عدد 7 لسنة 2112 مؤرخ في 2 فيفري 2112 يتعلق بتنقيح واتمام القانون عدد 72 لسنة 2114 المؤرخ في 12 أوت 2114 والمتعلق بالتحكم في الطاقة ق ارر مشترك من وزير التجهيز واإلسكان والتهيئة الت اربية ووزير الصناعة والطاقة والمؤسسات الصغرى والمتوسطة مؤرخ في 1 جوان 2112 يتعلق بضبط الخاصيات الفنية الدنيا التي تهدف إلى االقتصاد في الطاقة في مشاريع تشييد وتوسعة المباني المعدة للسكن. ق ارر من وزير الصناعة والطاقة والمؤسسات الصغرى والمتوسطة مؤرخ في 11 جوان 2117 يتعلق بالمصادقة على ك ارس الشروط الخاص بالتدقيق في الطاقة على الرسم البياني في قطاعي السكن والخدمات. أمر عدد 144 لسنة 2111 المؤرخ في 11 فيفري 2111 والخاص بضبط جدول تعريفية لمبالغ المنح بعنوان المخالفات المنصوص عليها بقانون التحكم في الطاقة ق ارر مشترك من وزير التجهيز واإلسكان والتهيئة الت اربية ووزير الصناعة والتكنولوجيا المؤرخ في 17 ديسمبر 2111 يتعل ق بتنقيح الق ارر المؤرخ في 23 جويلية 2113 المتعل ق بضبط خاصيات الفنية الدنيا في االقتصاد في الطاقة في مشاريع تشييد وتوسعة المباني المعد ة للمكاتب أو ما يماثلها. النصوص المنظمة لالدخار السكني.8 1273 7 1273 القانون عدد 24 لسنة المؤرخ في ماي المتعلق بإحداث نظام لالدخار السكني األمر عدد 223 لسنة 1274 المؤرخ في 23 مارس 1274 المتعلق بتطبيق القانون عدد 24 لسنة 1273 مؤرخ في 7 ماي 1273 المتعلق بإحداث نظام لالدخار السكني األمر عدد 224 لسنة 1274 المؤرخ في 23 مارس 1274 المتعلق بتنظيم وتسيير الصندوق القومي لالدخار السكني 14
األمر عدد 271 لسنة 1271 المؤرخ في 22 مارس 1271 المتعلق بتنقيح األمر عدد 223 لسنة 1274 المؤرخ في 23 مارس 1274 والمتعلق بتطبيق القانون عدد 24 لسنة 1273 مؤرخ في 7 ماي 1273 المتعلق بإحداث نظام لالدخار السكني األمر عدد 271 لسنة 1271 المؤرخ في 22 مارس 1271 المتعلق بتنقيح األمر عدد 224 لسنة 1274 المؤرخ في 23 مارس 1274 والمتعلق بتنظيم وتسيير الصندوق القومي لالدخار السكني األمر عدد 214 لسنة 1277 المؤرخ في 24 نوفمبر 1277 المتعلق بتنقيح واتمام األمر عدد 223 لسنة 1274 المؤرخ في 23 مارس 1274 حسبما وقع تنقيحه باألمر عدد 271 لسنة 1271 المؤرخ في 22 مارس 1271 والمتعلق بتطبيق القانون عدد 24 لسنة 1273 مؤرخ في 7 ماي 1273 المتعلق بإحداث نظام لالدخار السكني األمر عدد 1112 لسنة 1231 مؤرخ في 5 أوت 1231 المتعلق بتنقيح األمر عدد 223 لسنة 1274 المؤرخ في 23 مارس 1274 والمتعلق بتطبيق القانون عدد 24 لسنة 1273 مؤرخ في 7 ماي 1273 المتعلق بإحداث نظام لالدخار السكني األمر عدد 1353 لسنة 1235 المؤرخ في 23 أكتوبر 1235 المتعلق بتنقيح األمر عدد 223 المؤرخ في 23 مارس 1274 المتعلق بتطبيق القانون عدد 24 لسنة 1273 مؤرخ في 7 ماي 1273 المتعلق بإحداث نظام لالدخار السكني األمر عدد 423 لسنة 1231 المؤرخ في 22 أفريل 1231 المتعلق بإتمام األمر عدد 224 لسنة 1274 المؤرخ في 23 مارس 1274 والمتعلق بتنظيم و تسيير الصندوق القومي لالدخار السكني األمر عدد 1321 لسنة 1231 المؤرخ في 22 ديسمبر 1231 المتعلق بتنقيح األمر عدد 223 المؤرخ في 23 مارس 1274 المتعلق بتطبيق القانون عدد 24 لسنة 1273 مؤرخ في 7 ماي 1273 المتعلق بإحداث نظام لالدخار السكني القانون عدد 13 لسنة 1232 المؤرخ في 22 فيفري 1232 المتعلق بتنقيح واتمام القانون عدد 24 لسنة 1273 مؤرخ في 7 ماي 1273 المتعلق بإحداث نظام لالدخار السكني. 9. القانون المنظم لحق البقاء لسنة عدد القانون مؤرخ في فيفري 1271 يتعلق بضبط العالقات بين المالكين والمكترين 13 1271 35 لمحالت معدة للسكنى أو الحرفة أو اإلدارة العمومية القانون عدد مؤرخ في لسنة ديسمبر يتعلق بتنقيح القانون عدد 35 لسنة 1223 27 1223 122 المؤرخ في فيفري 1271 والمتعلق بضبط العالقات بين المالكين والمكترين لمحالت معدة 13 1271 للسكنى أو الحرفة أو اإلدارة العمومية. 15
التشريع الخاص بالملكية المشتركة النقيب العقاري المحترف.01 القانون عدد 5 لسنة 1215 المؤرخ في 12 فيفري 1215 المتعلق بإصدار مجلة الحقوق العينية )الفصول من 35 إلى 112( القانون عدد 55 لسنة 1231 المؤرخ في 23 جوان 1231 المتعلق بتنظيم مهنة الوكيل العقاري القانون عدد 11 لسنة 1225 المؤرخ في 23 جانفي 1225 المتعلق بتنقيح واتمام بعض األحكام من مجلة الحقوق العينية القانون عدد 13 لسنة 1227 مؤرخ في 27 أكتوبر 1227 المتعلق بتنقيح واتمام مجلة الحقوق العينية األمر عدد 1141 لسنة 1223 المؤرخ في 12 أوت 1223 المتعلق بالمصادقة على النظام النموذجي لالشت ارك في الملكية للعمارة أو مجموعة العما ارت أو المركبات العقارية المحتوية على أج ازء مشتركة القانون عدد 77 لسنة 2115 المؤرخ في 4 أوت 2115 المتعلق بإتمام القانون عدد 55 لسنة 1231 المؤرخ في 23 جوان 1231 المتعلق بتنظيم مهنة الوكيل العقاري ق ارر من وزير الداخلية و التنمية المحلية مؤرخ في 31 جانفي 2111 يتعلق بالمصادقة على ك ارس الشروط الخاص بممارسة نشاط النقيب العقاري المحترف ك ارس شروط حول ممارسة نشاط النقيب العقاري المحترف الصادرة بق ارر من وزير الداخلية والتنمية المحلي ة مؤرخ في 31 جانفي 2111. 00. تيسير تنقل األشخاص المعوقين داخل البنايات الخاصة المفتوحة للعموم. األمر عدد 1417 لسنة 2111 مؤرخ في 31 ماي 2111 يتعلق بضبط المواصفات الفنية الخاصة بتيسير تنقل األشخاص المعوقين داخل البناءات العمومية والفضاءات والتجهي ازت المشتركة المركبات السكنية والخاصة المفتوحة للعموم. الملحق بال ارئد الرسمي عدد 45 المؤرخ في 1 جوان 2111 والخاص بضبط المواصفات الفنية لتيسير تنقل األشخاص المعوقين داخل البنايات الخاصة المفتوحة للعموم. 03. النصوص الخاصة بالصناديق االجتماعية األمر عدد 333 لسنة 1231 المؤرخ في 22 مارس 1231 والمتعلق بمنح قروض سكنية من طرف صناديق الضمان االجتماعي. األمر عدد 2131 لسنة 2112 المؤرخ في 11 سبتمبر 2112 والمتعلق بتنقيح األمر عدد 333 لسنة 1231 المؤرخ في 22 مارس 1231. 02. الوقاية من أخطار الحريق واالنفجار والفزع بالبنايات قانون عدد مؤرخ في لسنة مارس 2112 المتعلق بإصدار مجلة السالمة والوقاية من 2 2112 11 أخطار الحريق واالنفجار والفزع بالبنايات. 16
اربع: ال القسم التحليل اإلحصائي I. مجتمع الد ارسة و اختيار العينة يتكون مجتمع الد ارسة من 711 شخص من تونس الكبرى. و قد تم اختيار العينة باعتماد آخر )2113/12/25 اإلحصائيات المحينة بالمعهد الوطني لإلحصاء )تاريخ آخر تحيين: طبقا للتوزيع الجغ ارفي و حسب الش ارئح اإلجتماعية و المهنية. و تم توزيع العينة كما يلي: حسب الوالية أ. الجنس حسب ب. 50,4% توزيع العينة حسب الجنس 49,6% 55,0% 5 45,0% ذكر أنثى حسب العمر ت. توزيع العينة حسب الفئة العمرية 1 24,9% 36,3% 28,9% 4 2 من 20 إلى 40 سنة أقل من 20 سنة من 41 إلى 60 سنة أكثر من 60 سنة 17
ث. حسب المستوى العلمي توزيع العينة حسب المستوى التعليمي 42,6% 53,1% 6 5 4 3 2 3,7% 0,6% 1 ال شيء إبتدائي أو أساسي ثانوي جامعي حسب المهنة ج. 47,0% توزيع العينة حسب الفئة المهنية 42,1% 10,9% 5 4 3 2 1 بال عمل مهنة غير حرة مهنة حرة بال عمل : طالب المتقاعد مهنة غير حرة: مهنة حرة: عامل إطار متوسط و إطار عالي تاجر فالح حرفي صاحب شركة مهنة حرة تم حساب التك ار ارت و النسب المئوية للمتغي ارت الديموغ ارفية )من ناحية: الوالية الجنس العمر المستوى التعليمي و الفئة المهنية( و ذلك لمعرفة توزيع بيانات البحث حسب هذه المتغي ارت: 18
المتغير إجمالي العينة العنصر الفئات التكرار النسبة % تونس % 1,04 182 بن عروس % 32,7 211 أريانة % 34,4 248 الوالية منوبة % 4,04 201 ذكر % 1,04 743 أنثى,,01 717 % الجنس أقل من 10 سنة 32,, 101 % % 24.2 114 من 10 إلى 40 سنة 31,, % 234 من 42 إلى 10 سنة العمر أكثر من 10 سنة 4,,, 30 % ال شيء % 202 17 ابتدائي أو أساسي,0, 17 % ثانوي % 2404 117 المستوى العلمي جامعي,404 712 % بدون عمل % 4,0, 31 مهنة غير حرة % 1304 191 الفئة المهنية مهنة حرة % 170, 719.II معدل اإلنفاق األسري 19
توزيع العينة حسب معدل اإلنفاق السنوي لألسرة 40,4% 46,9% 6 4 1 2,7% 2 من 10001 إلى 20000 دينار من 5000 إلى 10000 دينار أقل من 5000 دينار أكثر من 20000 دينار توزيع العينة حسب معدل اإلنفاق السنوي للصيانة والكراء 5,3% 5,0% 6,6% 23,9% 19,7% 39,5% 4 35,0% 3 25,0% 2 15,0% 1 5,0% من 1000 إلى من 2001 إلى من 3001 إلى من 4001 إلى 2000 دينار 3000 دينار 4000 دينار 5000 دينار أقل من 1000 دينار أكثر من 5000 دينار 20
تحليل المعطيات و األرقام 0. القسم األول: خصائص السكن الحالي عن استطالع ال أري حول الوحدة السكنية الحالية التي تقطنها العينة اتضح أن % 3331 منهم يعيشون في مسكن فردي متالصق أو طابق فردي متالصق أو دوبالكس في حين % 1333 من الحاالت تعيش إما في شقة )% 2531( أو فيال )% 2333( أو دور في فيال )% 1432( مثلما يبينه الشكل التالي: توزيع حاالت العينة حسب نوع السكن الحالي 33,6% 3,1% 14,9% 23,3% 25,1% 4 3 2 1 شقة فيال دور في فيال دار عربي أخرى و تتوزع مساحة المسكن الحالي بين الحاالت كما يلي: توزيع حاالت العينة حسب مساحة المسكن الحالي 18,6% 28,7% 47,7% 4,9% 0,1% 5 4 3 2 1 من 101 إلى 150 م 2 من 81 إلى 100 م 2 من 60 إلى 80 م 2 أقل من 60 م 2 أكثر من 150 م 2 % 25 من الحاالت تعيش في مسكن مساحته أكثر من 08 حيث يبين هذا الشكل أن متر مربع. 21
و بسؤال العينة عن طريقة حيازتهم لمسكنهم الحالي اتضح أن %35 من الحاالت في العينة يملكون الوحدة السكنية مما يشير إلى أهمية الملكية حيث تبين أن %3332 من الدخل المتوسط و المرتفع. كما يبينه الشكل التالي: المالكين الحاليين في العينة يتركزون في فئات توزيع حاالت العينة حسب طريقة حيازة المسكن الحالي 85,0% 10 5 15,0% ملك كراء توزيع المالكين الحاليين من العينة حسب معدل اإلنفاق السنوي لألسرة 4 48,9% 6 4 8,9% 2,2% 2 من 5000 إلى 10000 دينار أقل من 5000 دينار من 10001 إلى 20000 دينار أكثر من 20000 دينار % و قد أوضح اإلستطالع أن 5333 من الذين يملكون حاليا مسكنا قاموا باقتناءه عن طريق قرض بنكي مما يشير إلى أهمية التمويل البنكي المتالك وحدة سكنية يبينه الشكل التالي: كيفية اقتناء السكن الحالي 4,2% 15,5% 58,3% 22,0% 6 5 4 3 2 1 نقدا قرض بنكي بالوراثة أخرى 22
: كما أوضح اإلستطالع %4335 أن من الحاالت قامت باقتناء الوحدة السكنية عن طريق وسيط إما وكالة % 46,7.)%2137( عقارية )%2133( أو سمسار في حين من الحاالت قامت باقتناء الوحدة السكنية من )% 3731( الخواص إما مباشرة )231 %( و إما عن طريق اإلعالنات في الجرائد و المجالت أو األنترنات كما يبينه الشكل التالي: توزيع حاالت العينة حسب الجهة التي تم اقتناء المسكن منها 37,6% 9,1% 21,7% 21,8% 9,7% 4 35,0% 3 25,0% 2 15,0% 1 5,0% باعث عقاري وكالة عقارية سمسار من الخواص مباشرة وسيلة أخرى و لمعرفة أسباب اختيار المسكن الحالي للعينة تم سؤال العينة عن ترتيب أسباب اختياره للمسكن و حيث أنه قد )2 يكون هناك أكثر من سبب لذلك الق ارر فقد تم حصر األسباب في ستة أسباب: 1( القرب من العمل القرب )1 )5 )4 من األهل و األصدقاء 3 (تصميم الوحدة السكنية سعر الوحدة السكنية التخطيط الجيد للحي توفر الخدمات المختلفة في الحي. و كان من أهم أسباب اختيار السكن الحالي هو القرب من العمل يلي ذلك سعر الوحدة السكنية. و هذا يعطي اإلنطباع أن عالقة الساكن مع المحيط المهني و المقاربة المالية ألسعار العقا ارت يأتي في مرحلة متقدمة من اهتماماته في اختيار المسكن. كما يبينه الشكل التالي: أهم أسباب اختيار السكن الحالي 3 42,7% 5 4 3 7,0% 13,0% 7,3% 2 1 القرب من العمل القرب من األهل واألصدقاء تصميم الوحدة السكنية سعر الوحدة السكنية التخطيط الجيد للحي توفر الخدمات المختلفة في الحي 23
% 2732 و بسؤالنا للعينة عن مدى رضاهم عن مسكنهم الحالي اتضح أن فقط من الحاالت عن غير ارضية نوعية المسكن الحالي كما يبينه الشكل التالي: توزيع حاالت العينة حسب الرضى على نوعية المسكن الحالي 10 72,1% 27,9% نعم ال و بسؤال حاالت العينة التي عبرت عن عدم رضاها على نوعية المسكن الحالي عن أسباب ذلك اتضح أن الغالبية العظمى منهم )3133 %( يرجعون ذلك إلى عدم رفاهية مسكنهم الحالي من جهة و غياب الجمالية في تصميمه الداخلي من جهة أخرى إضافة إلى عدم تناسب سعر الك ارء )بالنسبة للمكترين( وسعر اإلقتناء )بالنسبة للمالكين( مع الحالة العامة للمسكن و قد تم في الشكل التالي تصنيف كل هذه المالحظات في "أسباب أخرى": توزيع حاالت العينة حسب أسباب عدم الرضى عن نوعية المسكن الحالي 81,8% 3,1% 6,3% 6,3% 2,6% 10 8 6 4 2 مساحة المسكن صغيرة حالة المسكن غير مكان اإلقامة غير جيدة مالئم عدم توفر الخدمات في الحي أسباب أخرى % 2731 من % 3331 و لمعرفة نية العينة في إنجاز تحسينات في مسكنهم الحالي اتضح أن من العينة ( يأ الحاالت التي تملك وحدة سكنية( تنوي فعال إنجاز تحسينات على مسكنهم الحالي: توزيع حاالت العينة حسب النية في إنجاز تحسينات 83,0% 10 17,0% نعم ال 24
)% 3532( و ترجع أسباب النية في إنجاز التحسينات إلى تغيير التهيئة الداخلية و الديكور و يأتي في المقام الثاني تحسين درجة الرفاهية )3131 %( يلي ذلك صيانة المسكن) 1237 %( مثلما يبينه الشكل التالي: توزيع حاالت العينة حسب أسباب القيام بالتحسينات 35,9% 9,4% 31,6% 19,7% 3,4% 4 35,0% 3 25,0% 2 15,0% 1 5,0% توسيع المسكن الحالي صيانة المسكن تحسين درجة الرفاهية داخل المسكن تغيير التهيئة الداخلية للمسكن أسباب أخرى و بسؤالنا للعينة عن قدرتهم للقيام بهذه التحسينات اتضح أن % 3137 ذلك كما يبينه الشكل التالي: من الحاالت ال تملك القدرة على تنفيذ توزيع حاالت العينة حسب القدرة على القيام بالتحسينات 10 81,7% 8 6 4 18,3% 2 نعم ال % 4335 و بسؤالنا عن أسباب ذلك فقد اتضح أن من الحاالت ترجع ذلك إلى اعتبار هذه التحسينات ليست أولوية على المدى القصير في حين % 2131 من الحاالت ترى أن غالء المعيشة أثر سلبا على ادخارهم و لم يعد باستطاعتهم القيام بذلك في حين ترى 11,, % من الحاالت أن نسبة الفائدة الموظفة على القروض مرتفعة مثلما يبينه الشكل التالي: 25
توزيع حاالت العينة حسب أسباب عدم القدرة على القيام بالتحسينات 48,5% 26,6% 11,5% 0,4% 7,0% 6,1% 5 45,0% 4 35,0% 3 25,0% 2 15,0% 1 5,0% دخلي الحالي ال غالء مواد البناء غالء اليد العاملة المختصة يسمح بالحصول على تمويل بنكي نسبة الفائدة الموظفة على القروض مرتفعة غالء المعيشة ال يسمح لي باإلدخار للقيام بهذه التحسينات أسباب أخرى 3. القسم الثاني: مسكن المستقبل و حول استطالع ال أري حول رغبة العينة لإلنتقال إلى مسكن جديد تبين أن % 15 من الحاالت لديها رغبة في اإلنتقال إلى أو في ش ارء مسكن جديد مثلما يبينه الشكل التالي: توزيع حاالت العينة حسب الرغبة في اإلنتقال إلى مسكن جديد 10 85,0% 8 6 4 15,0% 2 نعم ال و بالنظر إلى أسباب الرغبة في اإلنتقال إلى مسكن جديد تبين أن جل الحاالت تريد اإلنتقال الك ارء من صفة إلى صفة الملكية كما يبينه الشكل التالي: 26
توزيع حاالت العينة حسب أسباب اإلنتقال إلى مسكن جديد 10 10 8 6 4 2 اإلنتقال من صفة الكراء إلى صفة الملكية اإلنتقال إلى مسكن ذي مساحة أكبر تحسين مستوى اإلقامة تغيير مكان اإلقامة و بسؤالنا العينة حول نوع سكن المستقبل الذين يرغبون في اإلنتقال إليه % 4232 تبين أن من الحاالت % 21 يرغبون في اقتناء قطعة أرض و بناء مسكن جديد في حين يرغب % 2137 في اإلنتقال إلى فيال و إلى شقة كما يبينه الشكل التالي: توزيع حاالت العينة حسب نوع المسكن المرغوب 9,5% 42,9% 21,0% 26,7% 45,0% 4 35,0% 3 25,0% 2 15,0% 1 5,0% فيال شقة إقتناء قطعة أرض وبناء مسكن جديد بناء مسكن جديد إلعتبار إمتالكي حاليا لقطعة أرض صالحة للبناء و عند سؤال العينة عن تحديد العوامل المؤثرة في اختيار موقع سكنهم المستقبلي و ترتيبها حسب أولويتها )3 )2 والعوامل هذه هي: 1( القرب من العمل أو األهل و األصدقاء تصميم و سعر الوحدة السكنية توفر 27 الخدمات المختلفة في الحي اتضح أن أهم عوامل اختيار موقع السكن المستقبلي يتمثل في تصميم و سعر
الوحدة السكنية يلي ذلك القرب من العمل أو األهل و األصدقاء كما كانت توفر الخدمات المختلفة في الحي تأتي آخر عامل مؤثر كما يبينه الشكل التالي: 5 توزيع حاالت العينة حسب العوامل المؤثرة في اختيار موقع السكن المستقبلي 24,3% 42,0% 33,7% 4 3 2 1 القرب من العمل أو األهل واألصدقاء تصميم وسعر الوحدة السكنية توفر الخدمات المختلفة في الحي كما بين اإلستطالع أن الغالبية العظمى من الحاالت في العينة يرغبون في امتالك مسكن عن طريق القرض البنكي وهو ما يؤكد الفرضية أن أغلب التونسيين يقومون باقتناء مساكنهم عن طريق اإلقت ارض البنكي مثلما يبينه الشكل التالي: توزيع حاالت العينة حسب أسلوب إمتالك السكن المستقبلي 98,0% 10 8 6 4 2 2,0% تمويل ذاتي قرض بنكي 28
2. القسم الثالث: القروض العقارية كما بين اإلستطالع أن % 53 من العينة ال يعتقدون في العالقة بين تخفيض سعر الفائدة و الحصول على قرض عقاري من البنوك كما يبينه الشكل التالي: الحصول على تمويل عقاري في حالة أن البنك قام بتخفيض سعر الفائدة 53,0% 47,0% 54,0% 52,0% 5 48,0% 46,0% 44,0% نعم ال كما يعتقد % 7231 الشكل التالي: من الحاالت أن اإلجراءات البنكية تؤثر إيجابا على قرارها في طلب التمويل مثلما يبينه تأثير اإلجراءات البنكية في طلب التمويل 8 72,1% 6 4 27,9% 2 نعم ال كما يعتقد جل الحاالت أن القسط الشهري المستقطع يؤثر مباشرة في رغبتها في الحصول على قرض كما يبينه الشكل التالي: 29
تأثير القسط الشهري المستقطع في الرغبة في الحصول على قرض 10 10 5 نعم ال % و من جهة أخرى يعتقد 4534 من الحاالت أن نسبة الفائدة الموظفة على القروض السكنية تعتبر مرتفعة في حين % 4537 من الحاالت كانت على الحياد باعتبار عدم استقرار نسبة الفائدة كما يبينه الشكل التالي: توزيع حاالت العينة حسب مناسبة نسبة الفائدة الموظفة على القروض السكنية 45,7% 45,4% 5 8,9% كما تبين أيضا أن % 5234 من الحاالت تعتبر أن مبلغ التمويل غير مناسب مقارنة بأسعار العقا ارت كما يبينه الشكل التالي: توزيع حاالت العينة حسب مالءمة مبلغ التمويل 32,0% 52,4% 15,6% 6 4 2 30
في حين تعتبر % 1533 من الحاالت أن فترة سداد القروض العقارية مقبولة كما يبينه الشكل التالي: توزيع حاالت العينة حسب تناسب فترة سداد القرض 8 65,3% 6 4 27,1% 7,6% 2 كما اعتبر % 4731 من الحاالت أن مبلغ التمويل الذاتي المطلوب من البنك يعتبر مرتفعا و ليس من السهل توفيره مثلما يبينه الشكل التالي: توزيع حاالت العينة حسب مناسبة شرط مبلغ التمويل الذاتي 45,3% 47,6% 5 4 3 2 7,1% 1 % 43 كما يعتقد % 3131 من الحاالت أن شرط الضمانات المقدمة يعتبر غير مناسب في حين يعتبر من الحاالت أن إج ارءات الحصول على القرض غير مناسبة و معقدة في أغلب األحيان كما يبينه الشكلين التاليين: 31
6 توزيع حاالت العينة حسب تناسب شرط الضمانات المقدمة 45,1% 31,1% 23,7% 4 2 توزيع حاالت العينة حسب تناسب اإلجراءات الالزمة للحصول على القرض 32,0% 48,0% 2 6 4 2 4. القسم ال اربع: اإلستفسا ارت تم سؤال العينة بتوضيح أريها في بعض المسائل العقارية. بناء المساكن 0.4 اتضح أن حيث الغالبية العظمى تعتبر أن: - كلفة اقتناء األ ارضي و أسعار مواد البناء مرتفعة )3133 %( توزيع حاالت العينة حسب إرتفاع كلفة اقتناء األراضي 86,3% 10 5 13,7% 32
توزيع حاالت العينة حسب ارتفاع أسعار مواد البناء 86,3% 10 5 13,7% وهو ما أثر في كلفة بناء المساكن التي يعتبرها % 1731 من الحاالت مرتفعة: توزيع حاالت العينة حسب إرتفاع كلفة بناء المساكن 10 67,1% 5 13,7% 19,1% من جهة أخرى يعتقد % 3731 من الحاالت أن اليد العاملة المختصة في البناء ليست متوفرة بصورة كافية كما يعتبرون أن أجورهم تعتبر مرتفعة )4332 %( كما يبينهما الشكلين التاليين: توزيع حاالت العينة حسب عدم توفر اليد العاملة المختصة في البناء بصورة كافية 38,4% 24,0% 37,6% 4 3 2 1 33
توزيع حاالت العينة حسب ارتفاع أجور اليد العاملة المختصة في البناء 10 51,1% 48,9% 5 كما يعتبر % 3132 من الحاالت أن اإلج ارءات اإلدارية المتعلقة بالحصول على رخصة بناء معقدة مثلما يبينه الشكل التالي: توزيع حاالت العينة حسب تعقد اإلجراءات اإلدارية المتعلقة برخصة البناء 32,0% 37,1% 30,9% 4 2 العروض العقارية 3.4 توزيع حاالت العينة حسب توفر المساكن اإلجتماعية لفائدة محدودي الدخل 55,7% 6 4 21,4% 22,9% 2 34
توزيع حاالت العينة حسب توفر الباعثين العقاريين بالكيفية المطلوبة والتماشي ومتطلبات السوق 44,7% 55,3% 6 4 2 توزيع حاالت العينة حسب تطابق عروض الباعثين العقاريين مع المواصفات المطلوبة 57,9% 6 42,1% 4 2 توزيع حاالت العينة حسب ارتفاع أسعار عروض الباعثين العقاريين 32,0% 13,1% 54,9% 6 4 2 35
الك ارء 2.4 يعتقد جل العينة أن قيمة ك ارء المساكن و الشقق تعتبر مرتفعة كما يبينه الشكل التالي: توزيع حاالت العينة حسب ارتفاع قيمة كراء المساكن والشقق 10 10 نعم ال و تبين أن أهم مبر ارت و أسباب ارتفاع معدالت أسعار الك ارء يأتي جشع المؤجرين و سماسرة الك ارء يلي ذلك الموقع ثم ارتفاع كلفة اقتناء الشقق و المساكن مثلما يبينه الشكل التالي: توزيع العينة حسب أهم مبررات وأسباب ارتفاع معدالت أسعار الكراء 54,5% 6 5 4 16,0% 22,0% 7,5% 3 2 1 نقص العروض أمام تزايد الطلب الموقع ارتفاع كلفة اقتناء الشقق والمساكن جشع المؤجرين وسماسرة الكراء و حول أبرز المصاعب في عالقة الكاري بالمالك اتضح أن العينة بمجملها تعتبر أن عدم دفع اإليجار في اآلجال هو أكبر إشكال يعترض عالقة الكاري بالمالك يأتي بعد ذلك تملص المالك من إرجاع الضمان المدفوع عند انتهاء الك ارء من جهة و عدم قيام الكاري بخالص فاتو ارت الكهرباء والماء عند انتهاء الك ارء كما تبينه األشكال التالية: 36
توزيع حاالت العينة حسب عدم دفع الكاري لإليجار في اآلجال 10 10 8 6 4 2 توزيع حاالت العينة حسب تملص المالك من إرجاع الضمان المدفوع عند انتهاء مدة الكراء 20,9% 79,1% 8 7 6 5 4 3 2 1 توزيع حاالت العينة حسب عدم قيام الكاري بخالص فاتورات الكهرباء والماء عند انتهاء مدة الكراء 20,9% 79,1% 8 7 6 5 4 3 2 1 37
و من األسباب األخرى أيضا عدم قيام المالك باإلصالحات الجوهرية الالزمة كلما تطلب األمر )7237 % من الحاالت( و كذلك عدم قيام الكاري بصيانة المسكن و الحفاظ عليه في الحالة التي تسلمها عند الك ارء من الحاالت( )1433 % مثلما تبينه األشكال التالية: توزيع حاالت العينة حسب عدم قيام المالك باإلصالحات الجوهرية الالزمة كلما تطلب األمر 72,7% 8 6 4 12,4% 14,9% 2 8 توزيع حاالت العينة حسب عدم قيام الكاري بصيانة المسكن و الحفاظ عليه على الحالة التي تسلمها عند كراء المسكن 35,7% 64,3% 6 4 2 توزيع حاالت العينة حسب عدم التزام الكاري بحسن الجوار مع جيرانه 36,4% 63,6% 8 6 4 2 38
و بسؤالنا للعينة حول أهم األدوار المنوطة بعهدة النقابات العقارية بما فيها النقيب العقاري المحترف اتضح أن جل العينة أجمعت أن أهم هذه األدوار هي: صيانة المباني من الداخل و الخارج العناية بالحدائق و نظافة الحي توفير الح ارسة اليومية للحي - - - الحفاظ على متطلبات العيش المشترك - - اإلصغاء إلى مشاكل المتساكنين و إيجاد الحلول لها - صيانة المباني من الداخل والخارج - العناية بالحدائق ونظافة الحي - توفير الحراسة اليومية للحي - المحافظة على متطلبات العيش المشترك 10 10 8 6 4 2 اإلصغاء إلى مشاكل المتساكنين وإيجاد الحلول السريعة لها 91,9% 10 8 8,1% 6 4 2 و بسؤالنا للعينة حول تقييمها لدور النقابات العقارية بما فيها النقيب العقاري المحترف أجمعت كل العينة أن بعض أعضاء النقابة العقارية يستغلون مناصبهم للحصول على بعض المنافع الخاصة: 39
توزيع حاالت العينة حسب استغالل بعض المتساكنين لعضويتهم في النقابة العقارية للحصول على بعض المنافع الخاصة 10 10 5 % كما يعتقد 5234 من العينة أنه ال توجد رقابة على أعمال و حسابات النقابات العقارية من طرف المتساكنين من جهة و غياب الدعم الالزم و الم ارقبة من طرف البلديات )1337 % من الحاالت( مثلما يبينهما الشكلين التاليين: توزيع حاالت العينة حسب غياب الرقابة الالزمة على أعمال وحسابات النقابات العقارية 59,4% 6 40,6% 4 2 8 توزيع حاالت العينة حسب غياب الدعم الالزم والمراقبة من طرف البلديات للنقابات العقارية 63,7% 6 36,3% 4 2 % من ناحية أخرى يعتقد 1337 من الحاالت أن تكلفة النقيب العقاري تعتبر مرتفعة مقارنة باألعمال واإللت ازمات المناطة بعهدته: 40
توزيع حاالت العينة حسب ارتفاع تكلفة النقيب العقاري المحترف وعدم تناسبها مع األعمال واإللتزامات المناطة بعهدته 8 63,7% 6 36,3% 4 2 اإلشكاليات 4.4 حول الجهة التي يقصدها المستهلك في صورة حصول مشكل مع باعث عقاري أو مع نقابة العمارة اتضح أن الغالبية العظمى من الحاالت في العينة يفضلون التوجه إلى مركز األمن مثلما يبينه الشكلين التاليين: توزيع حاالت العينة حسب الجهة التي يقصدها المستهلك في صورة حصول مشكل مع باعث عقاري 4,9% 95,1% 10 8 6 4 2 الدائرة البلدية مركز األمن القضاء وزارة التجهيز النقابة الوطنية للباعثين العقاريين جهة أخرى توزيع حاالت العينة حسب الجهة التي يقصدها المستهلك في صورة حصول مشكل مع نقابة العمارة 10 10 5 الدائرة البلدية مركز األمن القضاء جهة أخرى 41
أما في صورة حصول مشكل مع مالك العقار فإن الغالبية العظمى من الحاالت في العينة يفضلون التوجه إلى القضاء مثلما يبينه الشكل التالي: توزيع حاالت العينة حسب الجهة التي يقصدها المستهلك في صورة حصول مشكل مع مالك العقار 0,1% 87,3% 12,6% 10 8 6 4 2 الدائرة البلدية مركز األمن القضاء مركز األمن مع القضاء و بسؤالنا للعينة حول بعض المقترحات التي من شأنها أن تسهم في إيجاد حلول للمسائل العقارية أفاد حوالي نصف حاالت العينة بضرورة أن تعمل الدولة على التدخل من أجل تخفيض أسعار العقا ارت و األ ارضي في حين اقترح النصف اآلخر من الحاالت أن يتم تسهيل إسداء القروض من طرف البنوك. توزيع حاالت العينة حسب المقترحات إليجاد حلول للمسائل العقارية 55,0% 47,7% 52,3% 5 45,0% التخفيض في أسعار العقارات واألراضي تسهيل إسداء القروض 42
I. النتائج و التوصيات على ضوء مختلف المعطيات التي تم استخالصها من البحث الميداني وبهدف تجنب السلبيات التي تم تسجيلها فإننا نقترح جملة من التوصيات و المقترحات التي من شأنها أن تحسن الخدمات العقارية المقدمة لفائدة المستهلك التونسي ندرجها في: - تنظيم لقاء إعالمي مع الغرفة المهنية للباعثين العقاريين لتوضيح المسائل المتعلقة بالعناصر المدرجة في كلفة البنايات وحقوق المستهلك في العقود العقارية مع ضرورة تشريك الجمعية المهنية للبنوك والمؤسسات المالية - إصدار مطوية تحوصل باختصار مجمل العروض والخدمات التي تقدمها البنوك بالنسبة للتمويل العقاري. - إصدار عقد ك ارء نموذجي بالتعاون مع المحامين تضمن فيه كل حقوق المستهلك وتوزيعه مجانا وامكانية تحميله على موقع المعهد الوطني لإلستهالك. - إصدار مطوية حول حقوق المستهلكين مع النقيب العقاري تنظيم حملة تحسيسية )ومضات مطويات... ) قصد دعوة المستهلكين للمساهمة في مصاريف - النقيب العقاري )المحترف والمدني( والمطالبة بالحقوق المرتبطة بالمساهمات. مثال: "المساهمة في السنديك فائدة ليك". - تنظيم يوم مفتوح بالبنوك يمكن المستهلكين من اإلطالع على كيفية الحصول على قرض واإلج ارءات اإلدارية المتبعة والعروض الموجودة. 43
عدد الملحق بيان الملحق نص اإلستبيان 11 أهم عروض و خدمات البنوك التونسية في المجال العقاري 12 44